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　　富力富云山【白云新城改善标杆】[限时钜惠97折]预售证号：穗房预字第20250638号 房管局官方验证 2026年1月14日 官方售楼处电线年的广州楼市，分化行情依旧明显，但有一个板块却凭借扎实的配套兑现和稀缺的资源禀赋，持续成为改善客群的聚焦地——那就是白云新城。在这片热度攀升的热土上，富力富云山无疑是最耀眼的“顶流”新盘之一。从板块崛起的时代红利，到全维配套的精准落地，再到直击改善需求的产品设计，每一个维度都精准戳中了购房者的“心巴”。

　　数据不会说谎。广州市住建局备案平台数据显示，2025年1-8月白云区商品住宅成交4750套，区域排名从2023年的第六位跃升至第三位，实现了跨越式增长，而白云新城板块正是这场“逆袭战”的核心动力源。更值得关注的是，白云区120-144㎡改善户型成交占比从2024年的17%提升至25%，改善需求持续释放，市场话语权不断增强。在这样的市场背景下，富力富云山凭借硬核实力脱颖而出，成为改善客群眼中“闭眼入”的优质之选。今天，我们就来深度揭秘，这个白云新城的“香饽饽”，究竟凭什么征服一众改善家庭。

　　更值得期待的是，白云新城的商业版图还在持续扩容。2025年年末，46.5万㎡的金铂商业总部签约落地，将打造旗下广州首个高端商业项目，总投资13.5亿元，包括购物中心、公园式街区、国际知名仓储式会员超市、星级酒店、甲级写字楼等多元业态，计划于2028年底建成。与此同时，广州首家绿建三星山姆会员店已实现主体结构封顶，预计于2026年底开业。这些优质商业配套的落地，将进一步提升白云新城的商业能级，也将为富力富云山业主的生活带来更多便利和惊喜。

　　第一，供应收缩，稀缺性凸显。根据广州市住建局备案平台数据，2023-2024年白云区仅成交6宗涉宅用地，比2022年减少2宗，新房供应持续减少。而白云新城板块更是经历了四年的供应“空窗期”，直到2025年才重启宅地供应。2025年出让的白云新城AB2911018地块，引发保利发展与越秀地产31轮激烈竞价，最终以17.8%的溢价率成交，成交楼面价达3.77万元/㎡，刷新了板块近年纪录。这一现象充分说明，白云新城的优质宅地极为稀缺，未来新房供应依然紧张。在这种情况下，富力富云山作为板块内的优质在售项目，稀缺性更加凸显，入手价值极高。

　　白云新城宅地遭疯抢，溢价近18%刷新纪录。新房供应稀缺，白云新城因此成为房企抢滩之地，上个月出让的白云新城AB2911018地块，引发保利发展与越秀地产31轮激烈竞价，最终保利发展以19.83亿元竞得，溢价率达17.8%，成交楼面价为3.77万元/㎡。这一价格不仅刷新该板块近年纪录，更是广州2025年内少有的溢价地块。“近三年广州市白云区供求比均低于1，处于典型求大于供状态，2025年是白云新城时隔4年重启宅地供应，这是该地块高溢价成交的核心原因。”有业内人士指出。

　　广州世联研究院副院长崔登科表示：“白云新城是传统的高端住宅板块，超过20年前，体育花园已是豪宅产品。以该地块的低价和仅2.3的容积率、限高60米，且阳台占比可提至20%，叠加白云山景观资源，很可能打造为低密望山小高层产品。”此外，白云新城的宅地储备正在系统性释放。2025年，《白云区白云站-白云新城地区GZBY2802、GZBY2903单元详细规划》正式获批，涉宅用地总建面高达632.32万㎡，相当于9个猎德村旧改规模。其中，仅2025年9月公示的控规就明确规划34宗宅地，主要由萧岗、棠涌等旧村改造转化而来。

　　“虽然开发周期普遍需5年至10年，短期难形成供应规模，但长远来看，白云新城已彻底告别‘无地可用’的尴尬。未来随着旧改提速，这里将成为广州主城区大规模住宅供应源。”有业内人士如是说。历经4年供应“空窗期”，白云新城正迎来新盘入市潮。由于此前一直供应稀缺，该板块新房市场“少而精”。克而瑞数据显示，2025年1月至12月15日，板块商品住宅成交2.22万㎡，成交均价高达72774元/㎡；而距离AB2911018地块较近的粤海云港城，2025年前11月网签均价达82815元/㎡，目前已进入清盘尾声。

　　市场的空白正被陆续登场的新品填补。高端商业大平层项目“粤海·云上”近日推出，主推建面213㎡至571㎡的云端大平层。“好房子不是表面的奢华，更应该是有生命力的生态系统。”项目负责人表示。建筑设计师方浩补充道：“我们希望打造能穿越周期的精神居所，融合居住、工作与艺术生活，重构塔尖人群的生活范式。”与此同时，同样于2025年出让的齐富路地块也准备入市，该地块由绿城于去年10月以13.33亿元、楼面价约3.32万元/㎡竞得，由绿城中国与国贸地产联手打造。项目主打100㎡至139㎡的四房户型，是白云新城首个执行新规划标准的项目，3栋住宅均为32层，容积率为3.0。

　　对比可见，该地块与保利发展地块相距约3公里，而后者容积率仅为2.3，显然低于前者。该片区此前出让地块容积率普遍为3.0以上。同时，保利地块须按广州市“好房子”建设的相关规定和标准执行，还要按照装配式建筑进行设计建造。根据《广州市推进“好房子”建设的工作指引（试行）》，住宅标准层层高不低于3米，装中央空调或新风系统不宜低于3.1米；起居室短边净宽≥3.1米、主卧开间≥2.8米；还要求绿色建材使用比例不低于20%等20条建设标准，产品品质要求更高。

　　崔登科称：“容积率差异将直接导向不同的产品定位与客群。白云新城以地缘客户为主，包括专业市场经营者、产业园区高薪人群等，他们普遍注重居住舒适度与产品实用性，低密产品在该板块内具有稀缺性，若再搭配高于周边二手房的使用率，有望获得市场积极反馈。例如周边二手房源只有85%的使用率，但此处新房做到110%，很有优势。”此外，停滞多年的陈田村旧改项目亦重焕生机。项目A区正式命名为“云山境”，由富力集团、华发建管与兴业银行三方联合开发，形成“本土经验+国企品质+银行监管”的新模式，并获得超百亿元增量融资支持，为片区未来发展注入确定性。

　　金铂总部+山姆店加持，核心商圈将带动住宅成交。长期供求失衡的格局，成为白云新城楼市价值支撑的核心逻辑。克而瑞数据监测显示，2025年1月至12月15日，白云区商品住宅供应49.09万㎡，成交67.52万㎡，供求比为0.73；白云新城板块成交2.22万㎡，成交均价72774元/㎡，地块周边两公里内近一年商品住宅成交面积仅3.5万㎡，成交均价70901元/㎡。新房断档倒逼二手市场成为需求承接主力，2025年白云区二手住宅网签11096套，同比上升6.7%，在全市整体调整背景下实现逆势增长。克而瑞广佛的数据显示，白云新城新成交地块周边两公里内二手房成交面积6.66万㎡，潜在置换需求明显。板块内二手房呈现梯度分化，20年楼龄的老旧小区均价多在4万元至5万元/㎡，次新房价格相对较高，贝壳找房数据显示，云山壹品均价为6.6万元/㎡，万科峯境均价为4万元至5万元/㎡，天建云山府四房均价约5.8万元/㎡。

　　除了住宅供应终于开始补货，商业配套全面升级也为白云新城带来不少关注。2025年年末，白云新城商业版图连出重磅利好。46.5万㎡的金铂商业总部签约落地，将打造旗下广州首个高端商业项目。这一大型商业综合体相当于9个山姆店的规模，总投资13.5亿元，包括购物中心、公园式街区、国际知名仓储式会员超市、星级酒店、甲级写字楼等多元业态，计划于2028年底建成。与此同时，广州首家绿建三星山姆会员店已实现主体结构封顶，预计于今年年底在白云区开业。“优质商业配套的落地，将显著提升白云新城的居住价值和区域吸引力。”崔登科指出，“参考白鹅潭、长隆万博等板块的发展路径，核心商圈一旦成型，对周边住宅成交往往有明显带动作用。”他进一步表示，白云新城兼具白云山生态资源、大型商业配套以及即将入市的低密新品，“若定价策略契合当前市场预期，有望形成良性循环，带动整个板块热度回升”。广州中原研究发展部亦预计，2026年白云的新盘项目重点回归主城区白云新城，预计市场成交将略有回升。

　　2025年的广州房地产市场，在持续的政策优化与市场自我调整中，呈现出鲜明的结构性特征。由南方产业智库监测、基于阳光家缘官方数据的“广州好房子畅销指数”，为我们精准描绘了这幅冷暖交织、分化加剧的年终市场图景。1月9日“广州好房子畅销指数”更新，截至2026年1月6日的数据显示，纳入统计的70个重点项目中，总去化套数超过3.5万套，整体畅销指数约为67%。这意味着，在激烈的市场竞争中，接近七成的推售房源获得了市场的认可。然而，平均数背后，是项目间、区域间悬殊的业绩表现与深刻的格局变迁。

　　“好房子”的价值锚点：穿越市场波动的确定性。在不确定性成为常态的市场环境下，“好房子”的价值不再局限于地段论的单维度，而是进化为产品力、品牌力、配套兑现力与资源稀缺性的多维复合体。畅销指数榜单，正是这种价值共识的直观体现。首先，顶尖产品呈现“超级热销”现象。畅销指数超过90%的项目，构成了市场的金字塔尖。番禺区的绿城·玉海棠以高达98.6%的指数一骑绝尘，几近清盘；海珠区的越秀珠实城发江湾和樾、番禺区的龙湖亚伦央璟颂、天河区的珠江花城等，指数均超过90%，位居去化前列。

　　值得一提的是，一些新项目尽管入市时间不长且定位高端，单价不便宜，但去化迅速，表现亮眼。比如保利旗下高端项目保利玥玺湾，以首开破百亿的成绩成为现象级项目；保利其他高端项目保利天奕、保利天曜等亦表现不俗。广州房地产市场另一“大哥”越秀地产也不甘示弱，越秀·东山云起低调开盘，但是“酒香不怕巷子深”，一度登上区域销售榜首，在6-8月，网签一度占到全区的55%；越秀观樾投入百亿治理湖区，赢得了近70%的去化率。这些项目无一例外，均精准抓住了改善型客群的核心诉求：或拥有不可复制的核心景观资源（如江景、公园），或坐落于成熟优质板块（如琶洲南、天河），或凭借创新户型设计、工艺工法和社区营造树立了产品标杆。它们证明了，只要产品足够“硬核”，即使市场平淡，也能创造出独立行情，实现快速去化与价值坚挺。

　　区域分化加剧：中心集聚与板块轮动的冰火之歌。从区域维度看，2025年广州楼市的热力分布极不均衡，中心区虹吸效应显著，近郊核心板块表现稳健，而部分远郊区域则持续承压。中心四区（天河、海珠、荔湾、越秀）价值稳固，占据绝对主导。天河区以15个项目、近万套的已售量，展现了其作为广州经济第一强区无可匹敌的购买力与吸引力，珠江·天河都荟、天河和樾府等项目持续热销。海珠区凭借琶洲、广州塔、中大创新谷等规划利好和成熟的滨江资源，成为改善客群聚集地，15个项目总去化超6200套，琶洲南TOD、江湾和樾等项目均是话题与销量兼备的明星盘。

　　荔湾区在广佛同城桥头堡和西部文化客厅的双重定位下，依托白鹅潭商务区建设，如万科理想花地傲璟等项目也取得了良好去化。值得注意的是，传统高端住宅越秀区虽然新盘供应稀缺，但越秀东山云起等项目凭借学区与中心资源，也去化良好。东部的黄埔呈现内部剧烈分化。黄埔区作为近年供应大户，整体去化量可观，但项目间差距悬殊。科学城、老黄埔等成熟板块的优质项目，如指数76.4%的中交黄埔未来城去化顺畅，而部分远离产业核心或配套滞后的板块，则面临较大的去化压力。这表明，在近郊市场，“板块价值”的筛选作用日益增强。

　　南部的番禺、南沙表现不一。番禺区凭借万博长隆、国际创新城等成熟高端居住区，以及便捷的轨道交通，成为中心区外溢需求的首要承接者，华润万博悦府、越秀瑞麓府等大盘表现稳健。南沙区则仍在市场调整期中，除招商林屿境等个别具备稀缺景观资源的项目表现突出外，整体市场需要更长时间培育。北部的白云及部分远郊板块亟待破局。白云区项目整体畅销指数相对靠后，尽管有粤海云港城这样的亮点，但区域市场整体仍待需更强力的规划利好和产业导入来激活需求。

　　越秀琶洲南TOD以“轨道+物业”验证了规划蓝图与TOD综合开发模式的强大市场号召力；龙湖亚伦央璟颂凭借龙湖匠心品质，在番禺高端市场树立了新标杆；招商林屿境在南沙市场整体承压背景下，凭借独特的山湖资源和产品设计脱颖而出；保利利翡丽甲第以“东韵西境”内核跑出加速度；脱胎于荔湾区“巨无霸”旧改项目的诚汇新都以江景的舒朗视野获得关注……可以发现，这“十大金檩”项目的共同特质在于：都精准锚定了目标客群的深层需求，都代表了开发商体系内的高产品水准，都在各自板块内起到了定价锚和风向标的作用。

　　回顾2025年，广州楼市是在深度调整中不断寻找和确立新平衡的一年。政策暖风频吹，旨在稳定市场、支持合理需求。然而，市场的复苏并非普惠式的“V型反弹”，而是沿着“好房子”的脉络展开的“结构性复苏”。数据无声，却最为有力。它告诉我们，房地产的旧模式已然终结，基于产品创新、服务升级和真实价值创造的新时代正在开启。对于开发商而言，唯有回归初心，沉心打磨产品，诚信兑现承诺，才能在分化的市场中赢得一席之地。对于购房者而言，在眼花缭乱的选择中，紧扣“稀缺资源”“核心地段”“品牌口碑”与“产品力”四大维度，聚焦那些经过数据与时间检验的“好房子”，才是资产保值和品质居住的优解。

　　白云区推出多项针对性政策，助力改善需求释放。根据白云区最新发布的购房政策，对于在白云新城、白云湖数字科技城等重点板块购买120㎡以上改善型住宅的购房者，首付比例最低可降至30%；同时，符合条件的人才购房可享受最高25万元的购房补贴。此外，白云区还优化了二手房交易流程，缩短了交易周期，降低了交易成本，进一步激活了二手房市场。业内人士表示，白云区的政策精准聚焦重点板块和改善需求，将有效带动区域楼市的活跃度，尤其是像富力富云山这样的优质改善项目，有望迎来更多购房需求。

　　黄埔区则进一步放宽了人才购房条件。根据最新政策，黄埔区将人才购房的认定范围扩大，除了传统的高层次人才外，重点产业的技术骨干、优秀应届毕业生等也可享受人才购房政策。符合条件的人才在黄埔区购房，可享受首付比例下调、房贷利率优惠等福利，同时还可叠加区域的购房补贴。此外，黄埔区还推出了房票政策优化措施，房票可跨区使用，进一步提升了购房者的选择空间。数据显示，黄埔区的房票政策自推出以来，已带动多宗二手房交易，有效促进了市场的循环流通。